O dům můžete přijít i s notářským zápisem. Proč má zmizet 20 dnů ochrany?

Praha 11. září 2026 (PROTEXT) - U vybraných převodů založených na notářském zápisu má být možné vynechat dnešní pevnou dvacetidenní ochrannou dobu před povolením vkladu nemovitosti. Vyšší důvěryhodnost dokumentu ale není totéž co bezpečnost celého obchodu. Soudy už řešily případy, kdy ani notářský zápis nezabránil závažnému problému. Proč tedy zkracovat čas, během něhož lze takový problém odhalit a požádat soud o zásah?

Nejde o vymyšlené varování

Soudní praxe obsahuje více případů, kdy notářská forma nezabránila pozdějšímu zpochybnění majetkového jednání. Ve starší věci řešil Nejvyšší soud kupní smlouvu sepsanou státním notářstvím, která byla neplatná kvůli demenci prodávající. Znalci upozornili, že její stav nemusel být pro laika patrný.

V rozsudku z roku 2024 pak Nejvyšší soud řešil zneužití duševní poruchy ženy při zřízení svěřenského fondu s jejími nemovitostmi. Statut měl formu notářského zápisu, v katastru se objevil svěřenský správce, ale soudy následně určily, že nemovitosti zůstaly vlastnictvím ženy.

Tyto případy nehodnotily navrhovaný rychlý režim ani nedokládají četnost podobných událostí. Dokládají však něco podstatného: ani veřejná listina nevylučuje skrytý problém, jehož následky musí napravovat soud.

Argument, že notář ověří totožnost a zjistí vůli účastníků, proto nestačí. Pravá občanka neodhalí měsíce manipulace. Pravý podpis nevyloučí skrytý nátlak.

Zachycený problém není zbytečný průtah

Dvacetidenní doba nezaručuje, že si někdo problému všimne. Poskytuje však prostor, aby se rozhodující informace dostala k soudu ještě před povolením vkladu. Vykonatelné předběžné opatření zakazující nakládání s nemovitostí může za zákonných podmínek připravit dosud pravomocně nevyřízený návrh na vklad o právní účinky.

Když se protiprávní převod podaří včas zastavit, není to důkaz, že ochrana byla zbytečná. Je to důkaz, že zabrala.

Notářská komora přitom mezi nevýhodami čekání uvádí, že během něj může začít exekuce nebo insolvenční řízení a obchod se zkomplikuje.

Jenže omezení nakládání s majetkem dlužníka může být právě zákonnou ochranou lidí, kterým nezaplatil. Například zákaz dispozic v exekuci brání tomu, aby dlužník zmenšoval majetek potřebný k uspokojení věřitele.

Pokud ochrana věřitele zabrání problematickému převodu, systém neselhal. Začal fungovat. Předběhnout tuto ochranu rychlejším zápisem nelze samo o sobě vydávat za bezpečnější obchod.

Dlužník může přesně vědět, co dělá

Představme si dlužníka, který daruje poslední hodnotnou nemovitost příbuznému. Doklady jsou pravé, podpisy také a dlužník jedná dobrovolně. Přesto tím může zkrátit uspokojení věřitele. Právě proto občanský zákoník umožňuje za stanovených podmínek takovému jednání odporovat.

Notář tedy může správně zjistit, že dlužník dům převést chce. Problémem může být právě uskutečnění této vůle.

Zde také selhává argument dobrovolnosti rychlejšího režimu. Prodávající a kupující si jej vyberou. Věřitel, kterého převod může poškodit, o něm nerozhoduje.

Souhlas účastníků převodu není souhlasem všech, na které dopadnou jeho následky.

„Když notář zpronevěří peníze, zaplatí je stát.“ Nezaplatí.

Účast notáře neznamená automatickou státní záruku.

Pokud notář zpronevěří kupní cenu přijatou do běžné smluvní notářské úschovy při prodeji bytu či domu, stát za něj tuto škodu neuhradí. Klient musí náhradu požadovat po notáři a při nezaplacení ji vymáhat. Ani vyhraný soud ovšem nezaručuje, že bude z čeho peníze získat.

Advokátní úschova naproti tomu od roku 2026 počítá i s tímto scénářem prostřednictvím Garančního fondu ČAK. Ten za stanovených podmínek a v zákonných limitech poskytuje náhrady poškozeným trestnou činností advokáta. Právě pro případ zpronevěry tak nabízí dodatečnou finanční ochranu, kterou notářská úschova v obdobné zákonné podobě nemá. Nejde o neomezenou záruku okamžitého vrácení všech peněz; podrobné srovnání ale patří do jiného článku.

U sepisování veřejných listin je právní režim jiný: odpovědnost státu vzniknout může, ale jen při splnění zákonných podmínek. Samotný notářský zápis proto není zárukou, že stát zaplatí každou škodu z problematického převodu. 

Možnost někoho žalovat není totéž jako mít své peníze zpět. A možnost žádat odškodnění nenahradí včasnou ochranu domu.

Klienti chtějí dům a peníze. Ne další soudní spor.

Naše kancelář každoročně řeší tisíce realitních transakcí. Význam rychlosti dobře známe. Kupující však potřebuje bezpečně získat nemovitost a prodávající dostat zaplaceno. Ani jeden nechce místo dokončeného obchodu roky u soudu.

Návrh obsahuje možnost přerušit vkladové řízení po oznámení záměru požádat o předběžné opatření. Osoba s právním zájmem musí následně do pěti pracovních dnů doložit, že návrh soudu podala. Tato možnost však pomůže jen tomu, kdo se o problému dozví a včas začne jednat. Kdo o převodu neví, tuto brzdu nepoužije.

U soukromých převodů má proto dvacetidenní ochrana zůstat zachována, dokud nebude doložena její rovnocenná náhrada. Nestačí slibovat rychlejší obchod. Je třeba vysvětlit, jak budou chráněni lidé, kteří se o problému dozvědí až poté, co ostatní podepsali.

Rozdíl mezi včas zastaveným převodem a následným soudním sporem může být pro rodinu rozdílem mezi zachráněným domovem a roky nejistoty. Pro věřitele mezi zaplacenou pohledávkou a rozsudkem, který nemá z čeho vymoci.

Kdo chce tuto pojistku odstranit, musí obhájit nejen ušetřený čas, ale také riziko, které přenáší na druhé. Odpověď „mohou se přece soudit“ je u majetku za miliony nepřijatelná.

Stát nesmí vyměnit možnost včas zachránit dům za možnost se o něj později soudit. Několik ušetřených dnů není úspěch, pokud za ně někdo zaplatí ztrátou domova.

Zdroj: JUDr. Lukáš Rezek, LL.M. advokát a partner Advokátní kanceláře PETRÁŠ REZEK A PARTNEŘI; člen Kárné komise České advokátní komory; člen Sekce pro AML České advokátní komory; rozhodce Rozhodčího soudu při HKČR a AKČR; zprostředkovatel kolektivních sporů u Ministerstva práce a sociálních věcí ČR