Chtějí politici urychlit katastr, nebo usnadnit podvody s nemovitostmi?

Praha 3. srpna 2026 (PROTEXT) - U vkladů založených na notářském zápisu má být možné obejít dvacetidenní ochrannou dobu. Rychlost je lákavá, ale pravá listina ještě neznamená pravou, svobodnou a informovanou vůli.

Dvacetidenní ochranná doba v katastru není byrokratický výmysl. Je to čas, během něhož se vlastník může dozvědět, že se s jeho nemovitostí děje něco, co nechce, a stihnout požádat soud o ochranu. Připravovaná novela má u vkladů založených na veřejné listině o právním jednání, typicky notářském zápisu, umožnit zápis ještě před jejím uplynutím. Kvůli rychlosti tak může stát oslabit jednu z nejdůležitějších pojistek proti podvodům a zneužití zranitelných lidí.

Poslanci tento návrh zatím na stole nemají. V době vzniku tohoto textu jej má podle programu 6. srpna 2026 projednat Legislativní rada vlády. Právě proto je nyní správný okamžik otevřít veřejnou debatu. Dříve, než se z technicky znějící změny stane politické hlasování, jehož následky mohou dopadnout na konkrétní domovy a rodiny.

Buďme přesní: návrh neruší dvacetidenní ochranu u všech vkladů. U běžných soukromých smluv má zůstat. Podle znění předloženého Legislativní radě vlády v červnu 2026 by však katastr mohl povolit vklad před uplynutím této doby, jestliže je podkladem veřejná listina o právním jednání a návrh za všechny účastníky podá přes portál zmocněnec, který ji sepsal. V praxi jde zejména o notářský zápis a o novou rychlou notářskou cestu. Právě tato výjimka je problém.

Dvacet dní není průtah. Je to bezpečnostní pojistka

Současný katastrální zákon dovoluje povolit vklad nejdříve po uplynutí dvaceti dnů od odeslání informace o vyznačení plomby. Smyslem není, aby úřad dvacet dní nic nedělal. Smyslem je, aby zapsaný vlastník získal reálnou šanci zjistit, že se jeho byt, dům či pozemek staly předmětem řízení, a mohl sdělit katastru rozhodné informace nebo se obrátit na soud.

Tato doba je zvlášť důležitá i proto, že proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení. Po provedení zápisu se spor přesouvá do mnohem nákladnější a pomalejší roviny. Ve své advokátní praxi jsme mnohokrát zažili, jak několik dnů navíc rozhodovalo o tom, zda se podaří zpochybněný převod zastavit před zápisem, nebo se jeho následky budou dlouhé měsíce či roky napravovat u soudu.

„Dvacet dní není doba, kdy stát nic nedělá. Je to doba, kdy občan ještě může zachránit svůj domov.“

Pravá listina ještě neznamená pravou vůli

Předkladatel argumentuje, že notářský zápis je veřejná listina s vyšší důkazní silou a jeho přímé odeslání notářem přes zabezpečený portál snižuje riziko padělku. To je legitimní výhoda notářské formy a samozřejmě tomu případně bude odpovídat i cena tohoto notářského zápisu pro běžné občany Jenže padělaný papír je pouze jedním druhem podvodu.

Notářský zápis může být pravý, a přesto zachycovat projev vůle člověka, který nerozuměl následkům svého jednání, jednal pod nátlakem, podlehl manipulaci nebo trpěl duševní poruchou, jež nebyla navenek patrná. Pravost listiny a platnost či svoboda vůle jsou odlišné otázky. Novela řeší dobře tu první, ale právě proto nebezpečně podceňuje druhou.

Notářský zápis není lékařský posudek

Notář ověřuje totožnost, dbá na formu a soulad právního jednání se zákonem. Notářský řád vyžaduje také prohlášení účastníků, že jsou způsobilí samostatně právně jednat. Notář však není psychiatr, neurolog, policejní vyšetřovatel ani soudce. Může rozpoznat zjevný problém a v takové situaci má zasáhnout. Nemůže ale neomylně odhalit počínající či kolísavou demenci, skryté vydírání nebo dlouhodobou manipulaci odehrávající se mimo jeho kancelář.

Nejde o hypotetickou konstrukci. Nejvyšší soud už řešil kupní smlouvu k nemovitostem sepsanou formou notářského zápisu, která byla následně shledána neplatnou, protože prodávající v době podpisu trpěla středně těžkou až těžkou demencí. Revizní znalci výslovně upozornili, že takový defekt nemusí být pro laika patrný a projevy nemoci mohou kolísat. Šlo o starší případ podle tehdejší úpravy, ale jeho lidské i právní poselství je aktuální: slavnostnější forma listiny nedokáže sama zaručit pravou a svobodnou vůli.

Člověk navíc nemusí být soudem omezen ve svéprávnosti. I plně svéprávná osoba může v konkrétním okamžiku jednat v duševní poruše, která ji činí neschopnou právně jednat. Právě takové případy se často dokazují až zpětně ze zdravotnické dokumentace a znaleckých posudků. Dvacetidenní ochranná doba nemoc nevyřeší, ale dává rodině či samotnému vlastníkovi šanci zareagovat dříve, než se změní zápis v katastru a může být pozdě.

Pět dní před povolením vkladu – bez zákonné garance

Důvodová zpráva připouští, že bez dvacetidenní doby bude časové okno pro zjištění řízení a podání návrhu na předběžné opatření „velmi krátké“ – podle očekávání přibližně pět dnů. Návrh proto umožňuje, aby člověk s právním zájmem oznámil katastru záměr předběžné opatření podat; řízení se má přerušit a podání je nutné doložit do pěti pracovních dnů. To je užitečná brzda, nikoli však rovnocenná náhrada.

Aby pomohla, musí se ohrožený vlastník včas dozvědět o plombě, správně pochopit její význam, sehnat právní pomoc, připravit návrh, zpravidla složit soudní jistotu a informovat katastr. To vše dříve, než bude vklad povolen. Senior v nemocnici, člověk v zahraničí nebo vlastník s kognitivní poruchou nemusí v tak krátkém čase zvládnout ani první krok.

Ještě závažnější je, že oněch přibližně pět dnů do případného povolení vkladu není stanoveno jako minimální zákonná lhůta, po kterou musí katastr vždy čekat. Návrh garantuje pět pracovních dnů až tomu, kdo katastru včas oznámí záměr podat návrh na předběžné opatření. Samotný odhad doby do povolení vkladu důvodová zpráva odvozuje jen z ověřování registrů, technologie a běžného zpracování. Pevnou dvacetidenní garanci tak máme vyměnit za technický předpoklad. Co se stane, až digitalizace, jejímž cílem je přece zrychlovat, umožní rozhodnout ještě dříve?

Poznámka spornosti není kouzelné tlačítko „Zpět“

Je důležité nepřehánět: žaloba, předběžné opatření ani poznámka spornosti novelou nezmizí. Bez reálného času na reakci se však jejich role mění. Namísto prevence před nesprávným zápisem mohou nastoupit až jako nástroje k nápravě již vzniklé škody. To je právně i lidsky zásadní rozdíl.

Po zápisu musí dotčený vlastník zpravidla zahájit spor, nést s ním spojené náklady a prokazovat skutečnosti, z nichž dovozuje neplatnost nebo zneužití. Pokud mezitím následuje další převod, může do hry vstoupit ochrana dobré víry třetích osob. Ani úspěšný nárok na náhradu škody po letech nevrátí člověku ztracený pocit bezpečí, rodinný dům ani čas strávený ve sporu. Prevence je u nemovitostí nenahraditelná právě proto, že následky bývají obtížně napravitelné.

Česká advokátní komora varovala. Připomínka nebyla přijata

Nejde jen o můj názor. ČAK v připomínkovém řízení označila změnu za prolomení dosavadního principu právní jistoty vlastníků. Souhlasila s odstraněním čekání tam, kde je podkladem rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu veřejné moci, protože práva účastníků už chránilo předchozí řízení. Odmítla však stejný režim u veřejných listin zachycujících soukromé právní jednání, zejména u notářských zápisů. Tato zásadní připomínka byla vypořádána jako neakceptovaná.

Rychlost ano. Ne však za cenu slabší ochrany

Rychlejší katastr je rozumný cíl. Jenže dům nebo byt není poštovní zásilka, u níž je hlavní metrikou rychlost doručení. Pro většinu lidí jde o nejcennější majetek a často také o jejich jediné bydlení.

Odpovědné řešení je nasnadě: umožnit rychlý vklad před uplynutím ochranné doby u pravomocných rozhodnutí soudů a dalších orgánů veřejné moci, ale zachovat dvacet dní u soukromých právních jednání bez ohledu na formu listiny.

A než budou ministři a později poslanci či senátoři hlasovat, měli by veřejnosti odpovědět na několik prostých otázek.

Kdo ponese následky, pokud notář neodhalí skrytou demenci, nátlak nebo dlouhodobou manipulaci – notář, stát, nebo senior a jeho rodina?

Jak má včas zareagovat vlastník, který leží v nemocnici, pobývá v zahraničí nebo je odkázán na člověka, jenž jej právě manipuluje?

Má stát vůbec data o tom, kolikrát dnešní dvacetidenní ochrana zabránila nesprávnému či podvodnému zápisu? A pokud je nemá, na základě čeho tvrdí, že ji lze bezpečně odstranit?

Proč má o rozsahu ochrany vlastníka rozhodovat forma listiny, když ani notářský zápis sám o sobě nezaručuje platnost právního jednání ani svobodu vůle?

Komu několik ušetřených dnů skutečně prospěje – a kdo za ně ponese celé riziko?

Bude stát ochoten poškozenému vlastníkovi vrátit jeho domov, nebo jej pouze odkáže na roky soudních sporů?

Proč odstraňovat dvacetidenní ochranu u soukromých převodů, když původní verze důvodové zprávy výslovně uváděla, že zachování této lhůty je smysluplné, a její aktualizovaná verze sama připouští, že bez ní bude časové okno pro zjištění řízení a reakci „velmi krátké“. Přičemž navrhovanou výjimku obhajuje především hodnověrností a přímým zasláním listiny, tedy okolnostmi, které neřeší nátlak, demenci ani zneužití vůle?

Dvacetidenní ochrana není dokonalá. Je ale levná, srozumitelná a působí ve chvíli, kdy ještě lze škodě zabránit. Odstranit ji u části soukromých převodů jen proto, že mají formu notářského zápisu, by nebyla technická úprava. Byl by to vědomý přesun rizika na všechny vlastníky nemovitostí – tedy právě na člověka, jehož právo má katastr chránit a který o probíhajícím zneužití často vůbec neví.

Skutečně stojí několik dnů zrychlení za oslabení ochrany vlastnického práva tak zásadním způsobem, když už i soudní praxe ukázala, že notářský zápis sám o sobě absolutně nezaručuje platnost právního jednání ani svobodu vůle? Dokud předkladatelé bezpečnost navrhované změny přesvědčivě neprokážou, neměli by tuto pojistku odstraňovat. Rychlejší vklad ušetří několik dnů. Chybný či zneužitý vklad může člověka připravit o domov na celý život.

Zdroj: JUDr. Lukáš Rezek, LL.M. advokát a partner Advokátní kanceláře Petráš Rezek; člen Kárné komise České advokátní komory; člen Sekce pro AML České advokátní komory; rozhodce Rozhodčího soudu při HKČR a AKČR; zprostředkovatel kolektivních sporů u Ministerstva práce a sociálních věcí ČR

POLITICKÉ REKLAMNÍ SDĚLENÍ

(využívající cílení a/nebo doručování reklamních sdělení založené na OSOBNÍCH ÚDAJÍCH)

• • Zadavatelem je Advokátní kancelář Petráš Rezek s.r.o.

• • Toto reklamní sdělení souvisí s Novelou zákona.

Více informací naleznete zde: https://drive.google.com/file/d/1pcOBomTePS1karFpyR0iGTc_5FbJ7ERY/view?usp=drive_link